近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發成本過高。本文即從成本的角度出發，探討如何控制商品住宅的開發成本。
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365交通站365jt.com　　一、商品住宅開發成本構成
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365交通站365jt.com　　通過對近年來新建小區的調查和分析，新區開發的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、企業管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構成。
365交通站365jt.com　　通過敏感性分析證明，影響開發成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產品成本控制的重點分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。
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365交通站365jt.com　　二、在開發的全過程中嚴格控制建安成本
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365交通站365jt.com　　（一）以合同管理為手段，加強成本控制
365交通站365jt.com　　房地產開發過程中的投資支出存在于開發過程中的各個環節，大部分是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。
365交通站365jt.com　　開發企業的各個部門按職責都有簽訂合同或協議的權利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，TRANBBS規劃TRANBBS設計合同由規劃設計部門簽訂，工程TRANBBS施工階段的合同、協議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協議簽訂的質量，維護企業的利益，所有的合同協議要按內容統一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內容進行支付。
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365交通站365jt.com　　（二）通過招標選擇監理單位
365交通站365jt.com　　好的監理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。開發商在確定監理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監理單位進行投標報價，從中選出監理費用低、TRANBBS技術力量強、業績好、信譽高的監理單位來進行監理。在辦理工程洽商時要有監理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術上是否可行、經濟上是否合理都有發言權。
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365交通站365jt.com　　（三）做好規劃設計階段的成本控制
365交通站365jt.com　　控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70％—90％。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產品銷售好，從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：
365交通站365jt.com　　（1）加強設計階段的經濟論證

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